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- 売却時の基礎知識・注意点｜売却理由別注意点
住み替えや離婚、住宅ローンの滞納など、不動産を売却する理由は人それぞれ異なるもの。こちらでは、高山市で不動産売却をサポートする「クローバー不動産」が、不動産のプロとして幅広いご依頼に対応してきた経験に基づき、売却理由別に注意したいポイントをまとめています。
当社では不動産売却に関するあらゆるお悩みに対応しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
住み替え・転勤で家を
売却する場合の注意点
住み替え・転勤による売却は
スケジュール調整が肝心！
住み替え・転勤により住まいを売却する場合は、次のポイントに注意しましょう。
「売却」と「購入」の
順番を決める
住み替えには、2つのパターンがあります。それぞれのご状況に合わせて、最適な方法を選びましょう。
- 現在の住まいの売却を優先させる「売り先行」
- 新居の購入を優先させる「買い先行」
売り先行は現在の住まいを売却してから新居を探すため、資金計画を立てやすい点がメリットです。ただし、新居が見つかるまでに仮住まいが必要になる場合もあり、余計な出費がかかる可能性があります。
一方、買い先行は新居の購入を急ぐ必要がないため、理想の住まいをじっくり探せるのがメリットです。ただし、現在の住まいを現金化する前に新居を購入するため、自己資金に余裕がある方に向いています。
また、売却と購入を同時進行するという方法もあります。ただし、それには綿密な計画が不可欠です。
住宅ローン残債を把握する
現在住宅ローンが残っている場合は、一括返済してから売却する必要があります。その際、住まいの売却代金は返済に充てるのが一般的ですが、売却価格によっては住宅ローン残債を下回ってしまうケースもあるでしょう。自己資金を足しても完済できない場合は、旧居と新居の住宅ローンを二重に支払う「ダブルローン」の状態に陥りかねません。
ダブルローンは家計への負担が大きいので、まずは住宅ローンの残債をしっかり確認しておきましょう。
売却スケジュールに
余裕を持たせる
不動産の売却活動は、必ずしもスムーズにいくとは限りません。売却活動が長期化してしまうと、転勤までに買い手が見つからないといった事態もありえます。そのため、家の住み替えでは、売却スケジュールにある程度余裕を持たせることが大切です。
住宅ローン滞納で
家を売却する場合の
注意点
住宅ローンの返済が困難になったら、
任意売却を検討
住宅ローンの返済を滞納し続けると、やがて自宅は競売にかけられてしまいます。競売は裁判所の主導で行われるため、売却相手や引き渡しのスケジュールなどについて、物件の持ち主が意見する余地はありません。また、一般的な相場よりも低い価格で取引されるため、代金を返済に充てても住宅ローンが残ってしまうリスクが高まります。
病気や経済状況の変化などにより住宅ローンの返済が厳しくなったら、任意売却を検討しましょう。任意売却とは、住宅ローンの借入先（金融機関など）に相談して、住宅ローン残債のある物件を売却する方法のことです。
【任意売却のメリット】
- 一般的な相場と同水準で売却できる
- 引き渡しのスケジュールなどにおいて、売り主様の意思を反映できる
- 金融機関との交渉次第では、売却代金を引っ越し費用にも充てられる
- 競売物件として掲示されることがないので、ローン滞納の事実を周囲に知られるリスクがない
このように、任意売却にはさまざまなメリットがあります。ただし、一度競売が始まってしまうと任意売却に切り替えることはできません。住宅ローンの返済が難しくなったら、なるべく早めに当社までご相談ください。
離婚での売却の注意点
トラブルを回避するために
気をつけたいポイント
結婚後に購入した家は夫婦の
共有財産
預貯金をはじめ、車や不動産など婚姻期間中に築いた財産は、夫婦の共有財産として扱われます。夫婦でお金を出し合って購入した場合はもちろん、一方が実質的に金銭を支払っていない場合も同様です。共有財産は財産分与の対象であり、離婚の際には分割方法についてふたりで話し合わなければなりません。
不動産の名義に注意する
マイホームは、夫婦どちらかの単独名義またはふたりの共有名義で購入するのが一般的です。不動産を売却するためには、全ての名義人の許可が必要となります。そのため、夫婦の共有名義で購入した家を売りたい場合は、相手からの同意を得なければなりません。売却をスムーズに進めるためにも、名義人を再確認しておきましょう。
財産分与の請求権は2年まで
財産分与の請求権は、離婚から2年で失効します。例えば共同名義や相手が名義人になっている場合、離婚後に名義人と連絡が取れないまま2年が経過すると、財産分与の請求権が失われてしまうのです。
そのため、離婚に伴って不動産を売却する場合は、なるべく早く売却活動を始めることが大切です。離婚後の相手の対応に不安がある場合は、できるだけ離婚前に不動産を売却し、代金の分け方について協議しておくとよいでしょう。
賃貸物件の売却
（オーナーチェンジ）の注意点
賃貸マンション・アパートを
保有している方へ
オーナーチェンジとは、賃貸物件に入居者がいる状態で、物件のオーナーが変わることです。売り主様の目線では、部屋がある程度埋まっている状態で売りに出すため、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。ただし、以下の点には注意が必要です。
レントロールや
修繕履歴をまとめておく
レントロール（賃貸借条件一覧表）や修繕履歴をまとめておくと投資家が購入を検討しやすいため、関心を集めやすくなります。管理の行き届いた物件として好印象を獲得でき、スムーズな売却を目指せるでしょう。
物件の不具合は正直に告知する
売買契約時に提示していた内容と異なるものを売ると、損害賠償や契約解除などのトラブルに発展する恐れがあります。マンションやアパートに不具合がある場合は正直に告知し、投資家からの質問にも誠実に回答するようにしましょう。
売るタイミングに注意する
投資物件の取引価格は景気に左右されやすいため、株式市場や金利の動きを注視することが大切です。価格の変動に気を配り、できるだけ高く売却できるタイミングを見極めましょう。
